TTCT - Tháng 10 năm ngoái, khi vợ chồng tôi dọn về căn nhà mới mua ở thành phố Roseville, bang California, người hàng xóm tên Toji bắt chuyện chào đón vui vẻ. Ông cũng khoe luôn, con trai ông sắp kết hôn và đang tìm mua nhà ở thành phố này.
"Bão lặng" cuối năm 2022 và "thị trường kỳ cục" năm 2023
Đầu năm 2022, Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) tuyên bố sẽ tăng lãi suất, khiến những người có nhu cầu nhưng chưa mua được nhà năm 2021 vội vàng tìm mua trước khi lãi suất tăng - giá nhà trong 6 tháng đầu năm vì vậy tiếp tục leo dốc.
Khi Fed tăng dần lãi suất, nhiều người mua rớt khỏi vùng "có thể mua được" (theo số tiền họ có thể đặt trước và đánh giá các điều kiện duyệt vay) do không chịu nổi mức lãi vay.
Khi chúng tôi cầm được tờ "bảo bối" duyệt vay của ngân hàng và trở lại thị trường vào khoảng tháng 7-2022, giá nhà đã cao ngất ngưởng, dù tốc độ tăng giá đã chững lại. Thị trường được đánh giá là đang nghiêng về phía người mua, do ít cạnh tranh hơn, và bên bán bắt đầu điều chỉnh giảm giá những căn rao quá cao.
Tuy nhiên, thời gian không ủng hộ chúng tôi - lúc này các đợt tăng lãi suất bắt đầu dồn dập do Fed muốn kiềm chế lạm phát mạnh hơn (vốn một phần quan trọng cũng do thị trường bất động sản tăng nóng mà ra).
Nhiều người biết chúng tôi đang tìm mua nhà đều khuyên nên chờ sang năm 2023 vì "chắc chắn đến lúc đó lãi suất sẽ phải giảm xuống và giá nhà đang đà giảm sau quá trình tăng quá nóng".
Tuy vậy, vì không thể chờ đợi thêm, nên ngay khi tìm được căn nhà ưng ý và trả giá thành công (thương lượng giảm được một khoản đáng kể), chúng tôi lập tức làm thủ tục "khóa lãi suất" vay ngay trước ngày Fed tăng lãi suất kỷ lục lên 7% vào cuối tháng 9.
Việc mua nhà của chúng tôi vào cuối năm 2022 hóa ra là quyết định đúng đắn, bởi đó là khoảng lặng hiếm hoi mà người mua còn có lợi thế để chọn lựa và thương lượng.
Không giống ông hàng xóm Toji khấp khởi hy vọng, hay nhiều người tin chắc 2023 là năm thuận lợi để mua nhà, hóa ra năm nay thị trường nhà ở, theo bình luận của các nhà kinh tế, lại là "nỗi đau của người mua" và "kỳ cục nhất" trong lịch sử. Kỳ cục vì nó cứ dùng dằng mắc vòng luẩn quẩn lãi suất, nguồn cung, giá nhà.
Chúng ta đã biết tại sao suốt năm 2023 lãi suất cứ tăng mãi, nhưng vì sao giá nhà cũng tăng nóng mà lượng nhà rao bán lại ngày càng giảm? Khi lãi suất tăng lên, những người muốn bán nhà buộc phải cân nhắc thiệt hại nếu bán căn đang ở, vốn được mua với lãi vay thấp để mua một căn khác với lãi vay cao.
The New York Times cho rằng "ngôi nhà tốt nhất chính là nhà bạn đang ở", dù là sở hữu hay nhà thuê (bởi giá thuê cũng tăng vùn vụt), hay thậm chí ở với cha mẹ, nên hãy cứ ở yên đừng đi đâu cả!■
Liệu con trai ông Toji có mua được nhà vào năm tới không?
Theo tính toán của Công ty ICE Morgate Technology, để mua một căn nhà với giá và lãi suất thế chấp 30 năm trung bình hiện giờ, nếu số tiền đặt trước là 20% giá trị căn nhà, người mua phải trả 2.528 USD mỗi tháng, so với chỉ 1.204 USD cách đây 2 năm, tức tăng gấp đôi.
Với mức này, tiền trả thế chấp hằng tháng của người mua nhà bằng 40% mức bình quân thu nhập, khiến nhà ở trở nên khó mua nhất kể từ năm 1984.
ICE tính toán để nhà ở dễ mua như mức thông thường trước đây, giá nhà phải giảm 37%, lãi suất thế chấp giảm 4 điểm phần trăm, và thu nhập hộ gia đình phải tăng 60%. Thật không may, tình hình không có vẻ gì là chuyển biến theo các hướng đó. Thu nhập gia đình tăng cỡ đó là chuyện không tưởng.
Trong khi lạm phát vẫn còn hơn 2% so với mục tiêu của Fed, lãi suất thế chấp dự kiến sẽ còn tăng, có thể lên trên 8%. Lãi suất tăng, vay mượn và đầu tư khó khăn thì nguồn cung nhà cũng khó nhúc nhích.
Nhìn lại nhà ông láng giềng Toji, chồng tôi nói, ở Mỹ trước đây việc con cái kết hôn mà còn ở với cha mẹ là rất lạ, người ta sẽ nghĩ gia đình hay người con có vấn đề trục trặc gì đó. Nay với tình hình thị trường nhà ở như vầy, việc ở cùng cha mẹ không những dễ hiểu, dễ cảm thông, mà có khi lại trở thành xu hướng "văn hóa gia đình" mới cũng nên.
Nhiều ngân hàng hiện cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi 5-6% một năm trong thời gian đầu, mức thấp nhất nhiều năm qua.
Anh Hoàng, một chuyên viên truyền thông, vừa vay 1,4 tỷ đồng từ một nhà băng quốc doanh để mua căn hộ chung cư hơn 4 tỷ đồng tại TP HCM. Giữa các phương án ưu đãi lãi suất từ 6% được nhà băng này đưa ra, anh quyết định chọn phương án cố định lãi suất 7,5% trong 3 năm đầu tiên và 9% trong thời gian còn lại.
"Tham khảo bạn bè vay ngân hàng chịu lãi suất khoản vay cũ 12-14% một năm, tôi thấy mức lãi hiện giờ dễ chịu hơn nhiều. May mắn thời điểm này sẵn tiền mặt và tìm được căn nhà ưng ý, tôi quyết định vay thêm ngân hàng để mua căn nhà riêng cho mình", anh Hoàng cho hay.
Ngân hàng đua tung gói vay mua nhà lãi suất 5-6% một năm
Anh Hoàng chỉ là một trong rất nhiều trường hợp tiếp cận được gói vay lãi suất ưu đãi hiện nay. Bởi vay mua nhà đang là một trong những chính sách được các ngân hàng đẩy mạnh để tăng trưởng tín dụng trong bối cảnh khó khăn chung. Trong quý đầu năm, nhiều ngân hàng đồng loạt tung gói vay mới cho cá nhân vay mua nhà trung dài hạn, với lãi suất 5-6% một năm, ngang hoặc chỉ cao hơn 1% so với gửi tiết kiệm 12 tháng.
Mức lãi suất này được áp dụng trong thời gian ưu đãi 6-36 tháng đầu tiên của khoản vay dài hạn và được đại diện các nhà băng nhận xét là "thấp chưa từng có trong chục năm qua".
Với lợi thế chi phí vốn rẻ, các ngân hàng ngoại hiện có lãi suất vay mua nhà thấp nhất thị trường, thường không quá 6% và được cố định cho 3 năm đầu tiên.
Ông Nguyễn Thanh Hải, Giám đốc khu vực TP HCM của Ngân hàng Shinhan Việt Nam, cho biết từ mặt bằng 9-10% một năm trong giai đoạn hai quý cuối năm ngoái, hiện lãi suất vay mua nhà quý đầu năm nay giảm gần một nửa, về 5-6%.
Nhà băng này cố định lãi suất 5,5% trong 6 tháng đầu tiên của khoản vay. Hoặc khách hàng có thể lựa chọn phương án cố định lãi suất 6% một năm trong thời hạn 36 tháng; cố định 7,5% một năm trong 5 năm đầu.
Tại nhóm ngân hàng quốc doanh như Agribank, Vietcombank, VietinBank, BIDV, lãi suất ưu đãi vay mua nhà cũng chỉ dao động 5% đến 7%, cao hơn một chút so với nhóm nhà băng ngoại. Một số nhà băng tư nhân khác như BVBank, SHB, ACB... cũng tham gia vào cuộc đua cho vay giá rẻ với gói vay mua nhà lãi suất từ 5-8% một năm, tuy nhiên thời hạn được ưu đãi lãi suất thường ngắn hơn so với nhóm nhà băng ngoại.
Bảng Lãi suất ưu đãi, áp dụng trong thời gian đầu của khoản vay mua nhà trung dài hạn tại một số nhà băng
*Sau thời gian ưu đãi, ngân hàng áp dụng lãi suất thả nổi.
Lãi suất cho vay rẻ trong bối cảnh các ngân hàng đang "đỏ mắt" tìm người vay mới để tăng trưởng tín dụng.
Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng đến hết tháng 2 giảm 0,72% so với cuối năm ngoái, cho thấy vốn vẫn khó bơm vào nền kinh tế. Phó tổng giám đốc một nhà băng quốc doanh cho biết dù lãi suất tiết kiệm liên tục dò đáy, dòng tiền dân cư vẫn chảy vào hệ thống ngân hàng. Điều này giúp các nhà băng có thanh khoản dồi dào, song cũng là bài toán đau đầu khi ngân hàng "có tiền nhưng không cho vay được".
Trong bối cảnh hiện nay, Phó tổng giám đốc nhà băng này cho hay, trên thực tế, lãi suất cho vay mới giảm trên diện rộng, với tất cả lĩnh vực từ vay sản xuất kinh doanh đến vay tiêu dùng. Tuy nhiên trong bối cảnh nhu cầu các phân khúc như sản xuất kinh doanh yếu, các nhà băng cũng phải cơ cấu danh mục cho vay, có thêm các chương trình khuyến khích vay tiêu dùng, mua sắm, sửa chữa nhà ở.
Bên cạnh đó, theo ông Nguyễn Thanh Hải, Giám đốc Shinhan Bank, khu vực TP HCM, lĩnh vực bất động sản được quan tâm đặc biệt từ Chính phủ khi liên quan trực tiếp tới nhu cầu an sinh của người dân. Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền đang tìm các biện pháp gỡ rối và khắc phục khó khăn cho yếu tố đầu vào của thị trường là các dự án và chủ đầu tư dự án. Việc giảm lãi suất để hỗ trợ đầu ra thị trường là người mua nhà, qua đó cũng góp phần thúc đẩy nguồn cung. "Đây là thời điểm vàng cho người dân vay vốn phục vụ mục đích mua nhà", ông Hải nói.
Ngoài chính sách hút khách vay cá nhân trung dài hạn, nhiều ngân hàng cũng đang dồn lực cho các chương trình cho vay lãi suất rẻ chỉ 3-5% một năm cho các khoản vay kỳ hạn ngắn (thường là 3 tháng). Đây cũng là cách theo lãnh đạo các ngân hàng giúp họ "chạy chỉ tiêu" tăng trưởng tín dụng trong những tháng cuối năm ngoái và quý I năm nay, trong bối cảnh rất khó để giải ngân tín dụng khi lực vay trên thị trường yếu.
Lãi suất thả nổi giảm chưa đồng đều
Trong bối cảnh nhiều gói vay mới lãi suất thấp được tung ra, Giám đốc khối cho vay cá nhân của một nhà băng cho biết có sự dịch chuyển khách hàng từ nhà băng này sang nhà băng khác. Những khách vay đang chịu lãi suất thả nổi cao chuyển sang vay tại nhà băng mới để được hưởng lãi suất ưu đãi tốt hơn 2-4% một năm.
Cán bộ tín dụng tại một nhà băng tư nhân khác cho hay, thời gian qua làm nhiều hồ sơ cho khách hàng từ những đơn vị khác chuyển qua, đồng thời khách vay hiện hữu của cô cũng rời sang ngân hàng khác. Tuy nhiên, việc làm hồ sơ thường chỉ áp dụng cho người vay có dư nợ lớn, tài sản đảm bảo cho khoản vay hiện hữu tốt hoặc có thêm tài sản đảm bảo khác.
Trên thực tế, lãi suất thả nổi với khoản vay mua nhà hiện hữu cũng đang hạ nhiệt khoảng 2-3% so với trước đây, dẫu vậy vẫn cao hơn nhiều so với mặt bằng huy động. Ngoài ra, lãi suất cho vay thả nổi của một số ngân hàng tư nhân đang cao hơn nhiều so với nhóm quốc doanh.
Hiện, lãi suất thả nổi sau ưu đãi cho các khách vay cũ của nhóm ngân hàng quốc doanh quanh 9-10% một năm, trong khi một số nhà băng tư nhân vẫn neo cao trên 12%.
Tình trạng một số nhà băng tư nhân duy trì mức chênh lệch cao giữa lãi suất tiết kiệm và cho vay, theo Trưởng phòng tư vấn một công ty chứng khoán, để có nguồn bù đắp chi phí dự phòng rủi ro tín dụng đội lên trong bối cảnh nợ xấu gia tăng nhằm tối ưu lợi nhuận.
*Lãi suất thả nổi bằng Lãi suất cơ sở cộng biên độ 2-4% tùy ngân hàng, tính đến thời điểm 28/3 .
Tại công điện ngày 5/3, Thủ tướng đánh giá hiện mặt bằng lãi suất cho vay đã giảm nhưng chưa tương xứng với lãi suất huy động.
Các chuyên gia cho rằng hiện nay còn những khoản lãi suất neo cao là của những kỳ hạn trước đây khi họ huy động cao. Còn hiện tại và sắp tới, lãi suất đều trong xu hướng thấp. Ngay từ đầu năm, Ngân hàng Nhà nước đã giao hết hạn mức tín dụng (room tín dụng) cho các nhà băng với mức trần tăng trưởng 15%, tương đương khoảng 2 triệu tỷ đồng bơm vào nền kinh tế (nhiều hơn năm ngoái khoảng trăm nghìn tỷ đồng). Đây là một con số rất lớn nên cơ quan quản lý sẽ có nhiều động thái để "động viên" ngân hàng cho vay nhiều hơn.
"Vay ngân hàng để lướt sóng hay đầu tư bất động sản trở nên rất rủi ro trong bối cảnh hiện tại khiến động lực người kinh doanh bất động sản suy giảm. Do đó, lượng khách hàng vay mục đích đầu tư bất động sản giảm mạnh trong khi đa phần người đi vay hiện tại xuất phát từ nhu cầu ở thực. Đây là một tín hiệu tốt", lãnh đạo ngân hàng nước ngoài nói.
Để lãi suất minh bạch hơn, đầu năm nay, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu công khai lãi suất cho vay bình quân để người dân, doanh nghiệp lựa chọn ngân hàng vay.
Ngân hàng Nhà nước cũng đã yêu cầu các tổ chức tín dụng minh bạch lãi suất cho vay trên website. Sau nhiều động thái từ Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước, các nhà băng cũng đã rục rịch công bố lãi suất vay trên website.
Nhiều ngân hàng đã công khai các lãi suất này một cách minh bạch và chi tiết như tại ACB, VIB, BIDV....
Giao dịch tại một ngân hàng thương mại. Ảnh: Giang Huy
Như tại BIDV, nhà băng này công bố lãi suất cho vay bình quân (cả cá nhân và doanh nghiệp) hiện là 6,49% một năm. Chênh lệch giữa lãi suất cho vay bình quân với lãi suất huy động vốn bình quân là 3,12% mỗi năm.
Tại ACB, với khách hàng cá nhân, ngân hàng công bố lãi suất cho vay bình quân của kỳ hạn ngắn là 8,22% còn trung dài hạn 9,7% một năm. Mức chênh lệch lãi suất tiền gửi và cho vay bình quân là 4,05%.
VIB công bố lãi suất cho vay cá nhân trung dài hạn bình quân 8,6% một năm, chênh lệch lãi suất tiền gửi và cho vay bình quân là 3,16%...
Tuy nhiên, hiện cách công khai lãi suất giữa các ngân hàng vẫn chưa đồng bộ. Nhiều đơn vị chỉ công bố lãi suất cho vay ưu đãi mà chưa công bố lãi suất cho vay bình quân, lãi suất cơ sở kèm với biên độ lãi suất cho vay thả nổi... Do đó, người dân vẫn rất khó theo dõi và so sánh mức lãi suất thực tế giữa các nhà băng.
